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天房发展:土地开发、保障房和商品房开发齐头并进

发布时间:2009-03-05    研究机构:国泰君安证券

08年净利润同比增长117%,主要依靠毛利率提升和营业外收入的贡献。

全年实现营业收入15.1亿元,同比下降17%;净利润1.12亿元,同比增长117%,EPS 0.10元。拟10派0.30元(含税)。控股公司退税款增加所致的营业外收入,贡献EPS 0.01元。

天房美域等高毛利率商品房08年销售占比99.8%,拉高毛利率9个百分点。作为老牌地方国企,多年的保障性住房建设拖累业绩,而08年由于保障性住房结算极少,毛利率从07年的 18.6%上升到27.8%。

资产负债率不高,3亿公司债发行已获有条件核准,等待发行。短期借款与一年内到期负债16.5亿元,09年各类资金需求约35亿元。真实资产负债率56%,增加13个点,因预收账款从年初6.9亿下降至2.1亿。

公司保障性住房开发降低毛利率,但为现金流提供支持。公司07年之后取得的储备昆俞路、华明、双港、沙柳路等项目均是与保障性住房相关的混合项目,其中经适房和限价房达到72万平米,占比52%。虽然会导致毛利率下降,但在行业低迷时可贡献良好现金流。

天津汉沽区3.22平方公里的土地开发进度较慢,目前尚未贡献收益。项目将进行92万平米回迁房的建设,目前已有22万平米封顶。剩余2733亩土地的一级开发,单位成本142万元/亩,利润部分政府和公司按约6:4获得,其中150亩正办理出让手续。

公司项目均位于天津,预计市场还将继续调整。天津市场08年上半年销售量领先于全国,但下半年至今持续调整。

公司业绩释放较慢,经营周期长,但经营风险小于一般地产企业。

目前天房美域和天津湾是公司最主要的销售项目和利润来源。09-10年主营收入分别达到22和34亿元,净利润分别为1.7和2.8亿元,同比增长52%和64%。

预计09年和10年EPS 为0.15元和0.25元。公司出租物业存在较大重估价值,公司RNAV 5.31元,综合PE 和RNAV 定价,目标价5元,维持谨慎增持评级。

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