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上海楼市新政点评:因城施策,靴子落地

发布时间:2016-03-28    研究机构:中信建投证券

25日,上海发布楼市新政,非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限由2年调整为连续缴满5年;从紧实现差别化住房信贷政策,二套房住房贷款购买普通自住房的首付款比例不低于50%,非普通住房的首付款比例不低于70%等。

社保年限提升至5年,限购再升级。社保年限落地政策高于预期,同时也使得上海成为全国所有城市中社保年限最严的城市。此次政策进一步提高了非沪籍居民的购房资格门槛,并将限购审核前置至交易环节备案,此次社保年限的跨越式提升,虽然目的还是对需求进行抑制,但是在控制投资投机性需求的同时,也难免伤害刚需。

二套房首付比例提升符合预期。二套房是此次上海新政重点调控的领域,体现在首付比例提高和二套房界定标准变化。设定普通住房标准的本意是对房地产市场进行分类调控,对普通和非普通住房设定不同的信贷和税费条件,以此来鼓励和支持刚需、打击和抑制投机投资需求。此次新政落地后,预计会对这部分需求的购房能力造成影响。作为对策,改善性需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现改善需求的动力,市场潜在流通供应会加大。

深圳信贷端抑制投资性需求。深圳加强住房信贷风险控制的决议符合市场预期,以深圳为代表的一线城市房价上涨的速度和幅度过快过高,“首付贷”等房地产金融行为被视为推动房价上涨的杠杆工具,深圳出台的新政主要由当地金融学会拟定并在会员之间倡议执行,并未设定严格的执行标准,我们认为此决议的出台更多从舆论的角度来引导深圳楼市,实质性作用有待进一步观察。深圳本轮市场的快速增长和信贷有关,此次深圳的政策出台有助于降低楼市和金融潜在风险。此次上海政策出台之后,不排除深圳后续跟进需求端的政策。

政策靴子落地,未来板块估值空间打开。近期地产板块表现平淡,主要在于对政策的担心(一线城市调控以及营改增),但随着相关政策的逐步落地,营改增后行业税负稳中有降,一线城市维持定点打击的趋势,政策落地后,我们认为地产板块向上的空间也将打开,继续看好地产板块反弹空间。继续推荐我们的核心二线省会城市组合:华发股份、顺发恒业、天房发展(600322)、鲁商置业、阳光城、南国置业。

近日一线城市调控政策频出,3月23日深圳出台了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》,随后,3月25日上海出台了史上最严格的调控新政。从政策的内容来看,深圳的新政主要包括严格控制首付贷,加强资金来源审查、加强购房人偿债能力的审查,购房支出不高于总收入的50%、已有两次住房贷款记录的不予受理等,具体措施主要以限制投机需求为主;而上海最新出台的“沪九条”则是从社保年限、首付比例等方面入手,从严执行,使得限购政策进一步升级。

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