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天房发展2019年年度董事会经营评述

发布时间:2020-04-29 22:28    来源媒体:同花顺

天房发展(600322)(600322)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、市场回顾与展望

(一)宏观政策概况(对房企有直接影响的层面)

1、货币供给趋势(M1与M2对房企资金来源的影响、对二级市场销售业绩的影响显著)宏观上看,黄金时代的房地产行业与央行货币政策紧密相关,M1及M2的年增长规模与当年商品房销售规模具有较强的关联性,M1与M2的剪刀差效应对行业规模数据具有影响性。

随着2018年强调控至今,房地产企业融资渠道及个人购房贷款都受到了抑制,辅之以限购限价等行政调控手段,整体销售增长已明显放缓。尤其是偏紧的政策比较明显的影响了房企融资渠道及融资成本。从资金到位情况看,2019年房地产开发企业到位资金178609亿元,比上年增长7.6%,其中利用外资增长62.7%,这主要是源于规模房企利用外部资源以弥补国内贷款增速放缓的举措。2020年各家房企对融资渠道的拓展会更加迫切。

2、行政调控

“一城一策”分类调控特征明显,除了关注国家宏观层面政策口径外,要及时了解及分析区域政策口径的变化情况,做好风险控制应对预案。

(二)房地产行业数据分析

从投资额、销售业绩等指标看,行业处于调控换档阶段,整体发展态势由以往的高增长逐步趋稳。

1、房企投资额趋势

2019年1—12月份,全国房地产开发投资132194亿元,比上年增长9.9%,增速比1—11月份回落0.3个百分点,比上年加快0.4个百分点。其中,住宅投资97071亿元,增长13.9%,增速比1—11月份回落0.5个百分点,比上年加快0.5个百分点。

2、商品房销售情况

(1)销售面积(调控政策抑制的效果显著,三年增长率逐年下降)

2019年,商品房销售面积171558万平方米,比上年下降0.06%。其中,住宅销售面积增长1.5%,办公楼销售面积下降14.7%,商业营业用房销售面积下降15.0%。从整体上看,2017-2019,三年间逐年下浮,宏观调控政策效果显著。

(2)销售额(同销售面积特征一致,逐年下降)

2019年商品房销售额159725亿元,增长6.5%,增速比1—11月份回落0.8个百分点,比上年回落5.7个百分点。其中,住宅销售额增长10.3%,办公楼销售额下降15.1%,商业营业用房销售额下降16.5%。

(三)重点关注区域

1、天津市场销售情况(以价换量、预设价格战预案)

天津区域销售面积较为平稳,区域市场以价换量特征明显,2018年的海河人才计划对市场有一定的促进。无刺激政策影响,天津市场在“量”上会较为平稳,2020年以价换量仍是区域内房企的重要举措,应提前做好应对价格战的准备。

2、苏州市场销售情况(市场有真实需求的“量”)

苏州市场开放性较强,且处于长三角核心区域,毗邻上海,具有很强的上海外溢效应。2019年整体销售业绩增长明显,销售面积增幅约25%,处于全国领先。尤其是2019年“7.30”调控政策前,销售火热程度明显。总体上看,苏州市场具有一定的真实需求。

(四)整体发展趋势

1、宏观市场层面:

(1)调控政策不会过度放松,大水漫灌式刺激不会重来,为了对冲疫情进行限购及限价的适度放松。整体销售业绩会平稳发展。

(2)区域调控一城一策,相互联动影响明显,如长三角区域的核心城市上海外溢效应会促进苏州销售市场发展;

(3)人口及城镇化发展促进,未来行业整体仍有一定的稳定发展空间。据《国家人口发展规划(2016年-2030年)》预计,2030年我国城镇化率将达70%,未来10年仍有9.4个百分点的增长空间。

2、行业发展层面:

(1)行业整体集中度愈发明显:2019年,百强企业销售总额、销售面积分别达98179.3亿元、72458.3万平方米,同比增长16.3%和13.5%,销售额市场份额稳步上升至61.5%,较上年提高5.2个百分点。行业集中度会越发明显,基于此而产生的收并购商业行为会明显增加。

(2)规模竞争向运营、产品及服务的综合性竞争过渡:以往以规模取胜的方式转向以数字智能化运营、高品质产品及多元化服务的综合性竞争体系过渡,而这些的基础仍是规模效应。二、报告期内主要经营情况

2019年度,公司合规经营,主营业务保持稳定,公司实现营业收入95.64亿元,利润总额5.49亿元,净利润为1.85亿元。归属于母公司所有者净利润为1.42亿元。截至2019末,公司总资产为255.77亿元,净资产为54.44亿元,归属于母公司所有者净资产为46.56亿元。公司(含全资、控股子公司、参股公司按权益计算)2019年全年实现合同销售面积10.88万平方米,实现合同销售金额26.63亿元。公司全年施工面积为314.77万平方米,竣工面积为45.50万平方米。本年度公司主要的经营进展如下:

(一)重点工程、重点项目开发建设稳步推进

2019年,公司积极推动重点工程、重点项目建设,通过融资、资金周转、合理安排施工周期、合理利用施工单位垫资能力等方式,确保公司(含全资、控股子公司)所有在施项目稳步施工,盛雅佳苑、盛庭豪景和盛庭名景三个项目共计2847户分别在9月、11月集中办理入住,2019年所有项目的集中入住工作均圆满完成。

(二)做好资金平衡统筹安排

2019年,公司主动平衡各类资金需求,合理运用融资手段,有效控制资金成本,降负债、去杠杆,维持了上市公司的公信力。

(三)公司盈利能力保持稳定

2019年报告期内,公司完成苏州高新区心著华庭、天津北辰区盛庭花园名景/豪景、天津河北区盛雅佳苑等三个项目约56万平方米的利润结转工作,通过合理控制结算项目成本、拉升项目均价及控制运营费用等方式,报告期净利润指标保持平稳。

(四)抓销售、促回款

2019年,在国家对房地产市场的调控力度持续增大,各地调控政策频出的市场形势下,公司密切关注市场动向,及时采取措施,抢抓市场机遇,全力多实现销售、多实现账目收入。公司销售团队集中力量与主管部门沟通、协调,希望能力争实现价格突破,创造利润空间。同时,公司经营销售团队持续加大客户导入和客户转化力度,各项目的主流竞品项目普遍采取线上线下推广相结合,借助渠道加大带客力度的方式促进成交,最大程度加快销售速度,同时加强在途资金管理力度,最大程度加快资金回笼速度。

(五)全面梳理公司内部组织架构,优化管理链条,进一步提质增效

2019年,为优化内部管理体系,增强各部室及分、子公司协同效率,公司通过出台制度体系及宣贯实现内部提质增效。截至目前,公司根据需要在原有制度的基础上制订、修订并印发了42项管理制度,涉及资产管理、成本管理、人力管理、子公司运营管控管理等多个方面。进一步完善了公司的管理体系,并优化了公司的管理流程,同时对公司组织架构进行了调整,根据实际情况将职能部室合并,实现业务调整性重组,并优化各职能部室间职责分配,降低流程风险及部门间衔接接口风险。

(六)高度重视应收账款清理工作,加大资产盘活力度

为规范公司的房产类固定资产的管理,加快盘活存量资产,公司自今年年初开始,对公司的房产类固定资产和投资性房地产进行系统的梳理,上半年将约1.2万平米(产权面积)的闲置资产移交至裕诚公司统一进行出售或出租。公司全年共计完成盘活面积1682平方米,销售收入3894万元。

(七)公司、项目齐获奖,助力公司品牌建设

2019,公司积极推进品牌建设,推广新技术应用。在天房百年宅的开发建设和宣传推广方面,公司于3月9日召开了“百年住宅产品推介会”,邀请中房协、集团公司等领导参加。此次产品发布会的成功举办,扩大了天房百年宅项目的影响力与知名度,为百年宅的顺利开盘奠定了坚实的基础,同时也为百年宅的销售工作产生了极大的推动作用。海滨公司开发建设的美岸英郡项目在第九届(2019-2020年度)“广厦奖”第一批候选项目评选过程中以优异的品质成功入选,并获得中国房地产业协会颁发的证书及标识牌。此次美岸英郡项目成功入选“广厦奖”候选项目表明了美岸英郡项目在高品质居住社区建设方面起到了引领、示范作用,这对于项目的推广和销售会起到积极的促进作用,有利于进一步提升天房的品牌地位。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

详见本报告第四节“一、市场回顾与展望”。

(二)公司发展战略

公司发展战略规划(2014-2018)已经执行完毕,下一期发展战略规划正在制定中。

(三)经营计划

2020年公司将以强化商品房销售、盘活大宗资产、拓展融资渠道及内部提质增效为核心经营工作。2020年,公司计划实现商品房销售现金收入45.91亿元,全年计划施工面积194.64万平方米,竣工面积16.11万平方米。

(四)可能面对的风险

公司在之前的各年度报告中对可能面对的行业政策风险、金融风险、土地和原材料价格上涨以及项目开发建设环节等房地产行业面临的固有风险进行了说明。

2020年,受新型冠状病毒肺炎疫情的影响,整个房地产行业的销售业绩都收到极大影响,且疫情影响减弱后的房地产销售市场回暖期,在激烈市场竞争下会有“挤出效应”影响,公司将做好销售对策,进行防范。因疫情影响,部分地产项目被迫停工,可能造成年内入住项目的开发进度变慢,存在项目不能按期交付风险,公司将进行后续项目进度精细管控予以防范。

公司目前无一定规模的新增土地储备,后续可持续开发规模不足,公司将结合市场情况,择机获取资源储备。

公司目前因融资政策收紧、所在区域房地产市场不景气及新型冠状病毒疫情等因素影响,销售回款可能有所下降,可能面临短期资金流动性风险,公司将做好资金安排,防范风险。

在因城施策背景下,信贷政策将被作为应对价格过快回升的防备手段,存在进一步收紧的可能。在一定程度上,可能导致销售回款周期拉长,考验房企的资金流动能力。公司将做好流动性管理,防范风险。四、报告期内核心竞争力分析

公司自成立以来,一直专注于房地产开发事业,通过数十年的成长,公司形成了资源整合能力、市场营销能力、产品开发设计能力、成本控制能力、风险控制能力、人才开发能力等核心竞争力。通过发挥这些核心竞争力,公司已经发展成为以房地产开发经营为主、物业管理为辅的房地产综合性企业。在本战略期内,公司继续按照在提升公司资源获取能力、提升运营效率、完善经营理念、提升公司管理水平等战略思路,进一步提升公司核心竞争力水平,同时,公司在立足天津本地的基础上,着力开发苏州市项目,形成天津、苏州协同开发的局面。本报告期内,公司核心竞争力未发生变化。

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